Masih ramai lagi pembeli rumah yang mendapati, apabila pertama kali memasuki rumah baru mereka, rumah yang mereka miliki itu tidak seindah yang digambarkan dalam risalah dan iklan syarikat. Wang sudah habis dibelanjakan, rumah sudah siap dibina, tetapi hati masih sakit melihat segala macam kecacatan yang masih perlu dibaiki lagi.

Mengikut satu kenyataan baru-baru ini oleh pengerusi persatuan pembeli rumah, Datuk Zainuddin Bachik, bahawa kecacatan rumah disebabkan kerja-kerja pembinaan yang tidak kemas dan teratur, merupakan aduan atau rungutan yang paling banyak diterima daripada pembeli 46 projek perumahan di seluruh negara, melibatkan lebih 10,000 pemilik rumah yang baru dibina.

Selain kecacatan yang disebabkan oleh kerja pembinaan yang tidak baik, aduan-aduan lain oleh pembeli ialah mengenai pembinaan yang lambat siap, pengeluaran sijil kelayakan menduduki (CF) yang lama tergendala, dan pembeli lambat menerima pampasan daripada pemaju.

Selain itu, ada juga rungutan lain seperti pemaju gagal mematuhi pelan bangunan yang telah diluluskan, gagal menjalankan penyelenggaraan dan lambat mendapatkan hak milik strata.

Keadaan yang masih berterusan begini nyata sekali mendukacitakan. Apatah lagi setelah diambil kira daya usaha Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang telah berkali-kali menggesa pemaju perumahan supaya mencapai ‘sasaran sifar cacat’.

Berasaskan pengalaman kita yang lalu, apa pun sasaran atau matlamat yang ditetapkan oleh kerajaan, andainya perkara itu tinggal di peringkat dasar sahaja dan tidak digandingkan atau disusuli oleh peruntukan penalty dalam undang-undang, ia jarang sekali berkesan mengubah sikap dan tingkah laku lama manusia.

Jenis kecacatan

Daripada kaca mata pengamal industri binaan, kecacatan terbahagi kepada dua jenis iaitu kecacatan zahir dan kecacatan tersembunyi.

Kecacatan jenis pertama merangkumi segala macam kecacatan yang boleh dilihat oleh mata kasar apabila pertama kali kita membuat pemeriksaan. Misalnya, dinding yang retak, pagar yang bengkang-bengkok, longkang yang selalu tersumbat dan bumbung rumah yang bocor setiap kali hujan, lantai rumah yang tidak rata, tingkap dan pintu yang tidak boleh ditutup rapat, dan sebagainya.

Kecacatan jenis kedua biasanya tidak dapat dikesan atau diketahui dengan pandangan mata kasar, terutama oleh kita yang tidak begitu mahir tentang kerja-kerja pembinaan bangunan. Kecacatan jenis ini tidak diketahui atau dikesan apabila anda telah menghuni rumah baru anda itu. Misalnya lantai dapur atau beranda depan mendap ke bawah seakan-akan ditelan bumi.

Kecacatan jenis kedua boleh diibaratkan sebagai bom masa. Ia merupakan masalah yang boleh meletup pada bila-bila masa, sesuatu yang tidak dapat anda ketahui atau ramalkan secara tepat di peringkat awal.

Bagi kecacatan jenis pertama, risau dan sakit hati anda hanya buat seketika waktu sahaja. Bila kecacatan sudah dapat dibaiki sepenuhnya, redalah sakit hati itu.

Kecacatan

Bagi kecacatan jenis kedua, ia boleh menyebabkan anda tidak tidur lena untuk satu jangka waktu yang lebih panjang. Ia boleh menukarkan mimpi indah anda (kerana memiliki rumah baru) kepada satu mimpi ngeri yang berpanjangan.

Apa yang boleh anda lakukan

Andainya rumah yang baru anda duduki itu dibina oleh seorang kontraktor binaan yang diupah oleh anda sendiri, remedi anda diasaskan kepada kontrak binaan antara anda dengan kontraktor tersebut. Anda boleh memintanya membaiki segala kecacatan yang berpunca daripada kerjanya yang tidak sempurna.

Andainya rumah itu anda beli dalam keadaan sudah siap dibina daripada penjualnya (bukan pemaju perumahan) remedi anda adalah berasaskan kontrak jual beli antara anda dengan penjual itu tadi. Di sini apa yang perlu anda perhatikan ialah, apakah penjual itu ada memberi apa-apa aku janji atau membuat apa-apa representasi mengenai rumah itu, atau apakah rumah itu dijual dalam keadaannya yang sedia ada, tanpa penjual membuat sebarang janji atau representasi mengenai keadaannya?

Andainya rumah yang anda beli itu adalah satu rumah baru yang dibina oleh sebuah syarikat pemaju perumahan yang berlesen, dan anda menandatangani satu perjanjian jual beli standard seperti yang ditetapkan oleh undang-undang (iaitu Jadual G atau Jadual H dalam Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)1989), remedi anda terhadap syarikat pemaju adalah diasaskan pada fasal 23 dalam Jadual G atau fasal 26 dalam Jadual H.

Jadual G adalah bagi rumah biasa (misalnya rumah teres, rumah berbandung, rumah kembar dan sebagainya) manakala Jadual H adalah bagi rumah pangsa, kondominium dan sebagainya.

Asas kecacatan

Di bawah fasal ini, pemaju perumahan dikehendaki membaiki segala kecacatan, kesusutan dan apa-apa kerosakan lain yang dikesan dalam tempoh 12 bulan selepas pihak pemaju memberi milikan kosong rumah itu kepada anda.Fasal ini selanjutnya menyatakan bahawa kecacatan , kesusutan atau kerosakan itu boleh berpunca daripada salah satu atau lebih perkara berikut:

(a) kerja yang tidak baik atau tidak sempurna;
(b) bahan binaan yang tidak baik atau tidak bermutu;
(c) bangunan (rumah) itu tidak dibina mengikut pelan atau diskripsi yang diluluskan.

Setelah anda memastikan kerosakan atau kecacatan itu, anda perlu memberi notis mengenainya kepada pemaju. Notis itu mesti dibuat secara bertulis, dan pemaju boleh mengambil masa (tidak lebih dari 30 hari) untuk menjalankan kerja-kerja pembaikan.

Andainya pemaju gagal berbuat demikian dalam tempoh 30 hari itu, anda dibenarkan menjalankan kerja-kerja pembaikan sendiri atau mengupah orang lain untuk untuk membaiki segala kecacatan yang ada. Kos yang anda tanggung untuk membuat kerja pembaikan itu boleh dituntut balik daripada pemaju.

Ataupun anda boleh memotong jumlah tersebut dari sejumlah wang anda yang ada pada ketika itu ada disimpan oleh peguam selaku pemegang amanah bagi pemaju.

Malangnya, mengikut undang-undang yang ada sekarang (seperti dinyatakan dalam [perjanjian jual beli yang anda tandatangani itu), anda tidak boleh bertindak terus begitu selepas tempoh 30 hari itu luput.

Anda dikehendaki menghantar satu lagi notis bertulis (iaitu notis kali kedua) memberitahu pemaju andainya dia gagal menjalankan kerja pembaikan dalam tempoh 14 hari dari tarikh notis kedua itu, anda akan menjalankan kerja-kerja pembaikan sendiri.

Ini bermakna bahawa di bawah peraturan yang ada sekarang, pemaju ada dua jangka waktu untuk menjalankan kerja-kerja pembaikan, iaitu dalam tempoh 30 hari setelah menerima notis kali pertama, atau dalam tempoh 14 hari setelah menerima notis kedua anda.

Dalam perbualan saya dengan beberapa orang pembeli rumah serta pengamal undang-undang yang banyak pengalaman dalam hal ini, reaksi yang saya terima ialah peruntukan undang-undang yang ada sekarang ini nampaknya lebih ‘mesra pemaju’ daripada ‘mesra pembeli’.

Apakah kedudukan ini akan terus kekal apabila Akta Pemaju Perumahan dipinda nanti? Sama-samalah kita ikuti perkembangannya.