|
Adil kepada pemaju, pembeli
15/04/2007 Mingguan Malaysia
KELMARIN, Perdana Menteri Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi melancarkan empat
inisiatif penambah baik mutu sistem penyampaian perkhidmatan kerajaan
khususnya berhubung peranan pihak berkuasa tempatan (PBT) dalam melancarkan
urusan berkaitan pelaksanaan sesuatu projek pembangunan.
Ramai melihat ini sebagai permulaan baru kepada masa depan sektor perumahan
negara dan memberi harapan kepada pemaju serta pembeli dalam mendapat
keadilan yang sewajarnya.
Inisiatif tersebut ialah mewujudkan sistem pusat setempat (OSC), Perakuan
Siap dan Pematuhan (CCC) menggantikan Sijil Layak Menduduki (CFO), Akta
Pengurusan Harta Bersama (COB) 2007 dan konsep bina kemudian jual (BKJ).
Serentak itu juga, enam akta serta satu undang-undang kecil telah
dikuatkuasakan bermula 12 April lalu.
Menerusi OSC, proses pembangunan hartanah yang berada di bawah kawalan PBT
bermula dari peringkat awal sehingga berlakunya pelaksanaan projek yang
dahulunya memakan masa tiga hingga lima tahun dipendekkan kepada empat
hingga enam bulan sahaja.
Dengan kaedah CCC, pemaju dikehendaki menandatangani 21 borang, diawasi
pihak profesional supaya segala syarat pembinaan dipatuhi berbanding hanya
satu borang sebelum ini. Langkah penggubalan Akta COB 2007 pula bagi
mewujudkan jawatan Pesuruhjaya Bangunan yang berfungsi sebagai perantara
antara pemilik unit strata dengan pihak pengurusan bangunan manakala konsep
BKJ akan memberi pelbagai insentif kepada pemaju bagi menggalakkan mereka
melaksanakan konsep baru tersebut.
‘‘Inisiatif-inisiatif yang dilaksanakan ini membuktikan janji-janji kerajaan
untuk memperbaiki kualiti perkhidmatan awam bukan sekadar cakap kosong,’’
kata Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Seri Ong Ka Ting.
Ditanya tentang sejauh mana pihaknya dapat memastikan apa yang dihasratkan
oleh pucuk pimpinan ini akan menjadi kenyataan, kata beliau;
‘‘Memang ini satu tanggungjawab besar tetapi perlu ada pihak menggerakkannya,’’
ujar Ka Ting.
Dalam pertemuan dengan wartawan Mingguan Malaysia, SITI MARIAM MD. ZAIN dan
NIZAM YATIM semalam, beliau menegaskan bahawa semuanya ini hanya akan
menjadi realiti sekiranya mendapat kerjasama penuh daripada pihak-pihak
terlibat terutama PBT sendiri, pemaju dan para profesional.
‘‘Saya harap mereka faham bahawa ini adalah satu anjakan paradigma. Anjakan
paradigma amat penting untuk meningkatkan sistem penyampaian awam dan
seterusnya daya saing negara,’’ katanya.
MINGGUAN: Perdana Menteri dalam ucapannya menekankan tentang pasukan
Inspektorat sebagai pihak pemantau pelaksanaan sistem baru ini. Siapa yang
akan menganggotainya?
KA TING: Inspektorat akan ditubuhkan di bawah Kementerian Perumahan dan
Kerajaan Tempatan. Kita akan mendapatkan pegawai-pegawai yang sesuai untuk
menganggotainya. Perkara ini akan dibincangkan dengan lebih lanjut antara
kementerian saya dengan pihak Jabatan Perkhidmatan Awam (JPA) serta
Kementerian Kewangan. Jemaah Menteri telah pun meluluskan penubuhannya dan
struktur lengkap akan diuruskan selepas ini.
Sebagai permulaan, beberapa jawatan strategik akan diwujudkan sebelum
diperluaskan bergantung kepada mekanisme yang akan ditetapkan. Mereka akan
dilantik daripada kakitangan kerajaan, seelok- eloknya mempunyai pengetahuan
profesional. Kerana ini berkait dengan soal-soal perancangan bandar. Dan
kita berpendapat lebih sesuai jika golongan ini terdiri daripada pelbagai
disiplin supaya mudah memahami apa yang berlaku di bawah. Pasukan ini juga
akan bertanggungjawab mendengar aduan. Laporan yang dikumpul akan
dikemukakan kepada Jemaah Menteri dan Majlis Negara Kerajaan Tempatan.
Sekiranya JPA meluluskan jawatan yang diminta, kita boleh memulakannya.
Perdana Menteri telah menetapkan tempoh dua bulan untuk semua pihak
menyesuaikan diri dan melakukan semua persiapan yang diperlukan.
Sistem CFO diganti dengan CCC. Pihak profesional yang dilantik akan
mengawasi sesuatu projek supaya pemaju mematuhi syarat-syarat ditetapkan.
Bagaimana jika syarikat yang diwakili oleh profesional itu tadi tutup atau
berlaku kematian. Apa yang akan berlaku seterusnya?
KA TING: Di bawah sistem baru terdapat 21 borang yang perlu ditandatangani
oleh pemaju berdasarkan kepada tahap kemajuan projek. Setiap tahap akan ada
individu yang bertanggungjawab. Contohnya struktur bangunan, maka jurutera
terbabit perlu menandatangani borang mengatakan struktur bangunan tersebut
adalah mengikut spesifikasi yang betul. Ini diikuti tandatangan oleh arkitek
yang bertanggungjawab menyerahkan borang tersebut kepada pihak berkuasa.
Setiap tahap pembangunan perlu ada kelulusan spesifikasi. Maknanya ada
individu yang akan dipertanggungjawabkan. Katalah jika berlaku sebarang
masalah kepada syarikat atau arkitek itu sendiri meninggal dunia, mereka
yang menandatangani borang-borang terdahulu masih ada lagi untuk kita rujuk.
Maka tidak akan wujud masalah tiada siapa yang akan tidak bertanggungjawab
di sini. Dalam masa sama, pemaju boleh melantik profesional lain untuk
mengambil alih tugas. Berbanding dengan sistem lama, hanya satu borang
permohonan yang perlu ditandatangani sebelum diserahkan kepada kerajaan
tempatan.
Konsep BKJ, tidakkah ini menjejaskan peluang golongan berpendapatan rendah
memiliki rumah sendiri kerana pemaju tentu tidak berminat lagi untuk
melaksanakan projek rumah kos rendah?
KA TING: Pembekalan rumah kos rendah tidak akan terjejas kerana kerajaan
akan memastikan agensi-agensi kerajaan terus membina rumah-rumah mampu milik
atau mampu sewa yang secukupnya kepada golongan berpendapatan rendah.
Jabatan Perumahan Negara, Syarikat Perumahan Negara, Perbadanan Negeri dan
juga agensi-agensi yang lain akan tetap melaksanakan tanggungjawab ini. Isu
sekarang terdapat juga permintaan tinggi bagi kawasan yang mempunyai rumah
kos rendah mencukupi untuk membina rumah kos sederhana rendah. Dengan sistem
BKJ ini, sebahagian daripada rumah kos sederhana rendah akan dibekalkan. Ini
akan saling melengkapi keperluan. Jangan lupa sekarang masih banyak projek
yang mengikut sistem sedia ada. Dan ia masih mewajibkan pemaju membina rumah
kos rendah. Semua ini diambil kira.
Apa jaminan kerajaan bahawa pihak pemaju akan mematuhi segala syarat yang
ditetapkan?
KA TING: Kerajaan negeri dan kerajaan Persekutuan sentiasa bekerjasama. Di
kawasan yang memerlukan lebih banyak rumah kos rendah, kita akan memastikan
kerajaan membina sebahagiannya dan sebahagian lagi oleh pihak swasta. Pihak
swasta ini ialah mereka yang tidak melaksanakan konsep BKJ. Pemaju yang
memilih konsep BKJ, diwajibkan membina rumah kos sederhana rendah. Jangan
lupa rumah kos sederhana rendah juga amat penting. Ramai yang berpendapatan
sederhana rendah mahukan rumah lebih besar. Keluasan rumah kos rendah
sekarang hanya 650 kaki persegi. Golongan yang agak mampu mahukan keluasan
rumah 800 atau 900 kaki persegi. Sebenarnya kita akan mendapat satu keadaan
yang lebih seimbang. Kita tidak mahu rumah kos tinggi atau kos rendah sahaja.
Adakah sistem baru ini diwajibkan kepada pemaju atau mereka mempunyai
pilihan lain?
KA TING: Dalam masa peralihan ini, bagi projek yang sudah mengemukakan pelan
bangunan, kelulusan hampir diberikan, mereka boleh terus berpegang kepada
sistem lama. Tetapi bagi permohonan baru yang dikemukakan selepas 12 April,
mereka wajib menggunakan sistem baru. Pilihan hanya kepada projek-projek
yang telah dikemukakan awal.
Kebimbangan rakyat terutama bagi yang berpendapatan rendah sekarang apabila
dilaksanakan sistem BKJ ini ialah harga rumah akan meningkat. Komen Datuk
Seri?
KA TING: Sebab itu saya katakan kita tidak boleh secara drastik mewajibkan
sesuatu sistem sahaja. Banyak lagi projek jual pada masa yang sama, bina.
Sistem sedia ada masih berjalan dan ini juga akan membekalkan banyak rumah.
Kalau kita hanya bergantung kepada siap baru jual, maka akan timbul masalah
kerana harga akan naik. Oleh kerana mahukan keseimbangan, kita membenarkan
kedua-dua sistem ini dijalankan selari. Pada masa sama, kerajaan tetap
mengawal harga siling rumah kos rendah. Kita akan memantau dari semasa ke
semasa.
Tetapi pemaju mendakwa kos meningkat dan mereka tiada pilihan mengekalkan
harga?
KA TING: Pemaju memang berharap tidak mahu membina rumah kos rendah tetapi
selagi mereka memilih sistem lama, mereka tiada pilihan. Jika pun mereka
memilih sistem baru, kerajaan akan memastikan rumah jenis kos rendah akan
mencukupi.
Maksudnya golongan berpendapatan rendah tidak perlu bimbang dengan keadaan
ini?
KA TING: Kerajaan berani memberi jaminan pembekalan rumah kos rendah akan
sentiasa dipantau. Di bawah Rancangan Malaysia Kesembilan (RMK-9) juga telah
ada sasarannya. Kerajaan tidak akan mengabaikan tanggungjawab ini. Ia tetap
akan menjadi satu keutamaan.
Kenapa BKJ hanya sebagai pilihan dan bukan diwajibkan ke atas semua pemaju?
KA TING: Jika ini berlaku, boleh menyebabkan industri pembinaan rumah negara
menguncup kerana pemaju membina rumah dalam jumlah sedikit. Ini kerana,
mereka hanya boleh mengutip bayaran pendahuluan 10 peratus daripada pembeli
dan bakinya melalui pinjaman bank. Tetapi kita harus ingat bank tidak
selalunya memberikan pemaju terlalu banyak wang. Faktor lain, wujud situasi
tidak pasti, kerana terdapat kemungkinan besar pembeli yang membayar 10
peratus pendahuluan membuat keputusan tidak meneruskan hasrat mereka.
Tetapi di Australia, mereka dapat melaksanakan konsep ini tanpa menjejaskan
industri?
KA TING: Mereka mempunyai sistem kewangan dan insurans kukuh yang boleh
memastikan pinjaman diberikan bagi projek perumahan. Mereka juga mempunyai
undang-undang ketat mewajibkan pembeli yang telah menandatangani perjanjian
jual beli membeli rumah berkenaan. Di Malaysia, kita tiada undang-undang
sedemikian.
Mungkinkah kerajaan akan mewajibkan semua pemaju mengamalkan konsep BKJ ?
KA TING: Kita akan cuba dahulu kaedah pilihan ini iaitu antara BKJ serta
konsep jual dan bina. Kita ingin melihat sejauh mana pencapaiannya. Keadaan
seperti ini akan berterusan untuk tempoh kira-kira dua tahun bagi
membolehkan segala kelemahan dikenal pasti terlebih dahulu.
Jika diwajibkan, ada pihak melihat masa depan pemaju kecil gelap kerana
mereka tidak mempunyai modal besar untuk melakukannya?
KA TING: Sebab itu kita tidak mewajibkan konsep ini kerana tahu
kesan-kesannya terhadap pemaju kecil. Mereka masih boleh membina rumah
menggunakan konsep lama.
Masih berlaku kes pemaju lewat menyiapkan projek atau menyerahkan kunci
walaupun tiada CFO. Kesannya ialah kepada pembeli. Apa langkah kementerian
untuk mengatasi masalah ini?
KA TING: Kita akan memastikan tidak lagi berlaku kes ini kerana kita telah
mewujudkan perubahan undang-undang drastik bagi memelihara kepentingan
pembeli. Undang-undang ini telah pun berkuat kuasa. Selepas ini jika tiada
CCC, kunci tidak boleh diserahkan kepada pembeli. Kita sedar perkara ini dan
telah meminda akta berkaitan bagi mewujudkan undang-undang lebih ketat.
Tribunal Perumahan boleh membicarakan kes melibatkan kos RM50,000 berbanding
sebelumnya hanya RM25,000. Pemaju yang ingkar boleh dibicarakan di mahkamah
dengan denda minimum RM5,000 dan dikategorikan sebagai kesalahan jenayah.
Dulu denda hanya RM800. Sebab itu mereka tidak takut. Pembeli yang
menghadapi masalah dinasihatkan supaya merujuk kepada tribunal ini. Jika
rumah mengalami banyak kecacatan, dalam masa sama, lewat, mereka boleh
membuat dua tuntutan yang melayakkan mereka memperoleh ganti rugi sehingga
RM100,000.
Tentang pembeli terpaksa membayar faedah kepada pemaju atas alasan bank
lambat mengeluarkan bayaran yang ditetapkan. Bukankah tindakan ini tidak
adil kepada pembeli?
KA TING: Ini antara kelemahan yang kita kenal pasti. Agak sukar untuk kita
bertindak ke atas bank kerana mereka mempunyai akta yang melindungi mereka.
Bagaimanapun kementerian telah mengadakan perbincangan dengan wakil pemaju
dan pihak bank bagi memastikan wujud peruntukan dalam perjanjian jual beli
bagi melindung pembeli. Saya tidak dapat mengulas lanjut kerana tiada
maklumat lengkap, tetapi ia lebih baik berbanding dahulu.
Bagaimana dengan kesan-kesan selepas pembangunan misalnya berlaku banjir dan
sebagainya. Siapa yang akan bertanggungjawab?
KA TING: Dalam Akta COB, peruntukan yang ditetapkan adalah untuk
perkara-perkara berkaitan pengurusan harta bersama sahaja. Oleh itu apabila
sesuatu projek pembangunan yang besar dilaksanakan, mereka perlu ada sistem
keselamatan dan saliran yang lengkap. Tanpa mematuhinya, perancangan tidak
akan diluluskan. Saya difahamkan beberapa tahun kebelakangan ini telah ada
syarat- syarat ketat terutama bagi projek-projek mega iaitu mereka perlu
mempunyai sistem saliran di bawah jagaan Kementerian Sumber Asli dan Alam
Sekitar untuk menangani masalah banjir. Jika gagal mematuhi, projek-projek
yang ingin dibangunkan, tidak sepatutnya diluluskan. Saya percaya apa yang
berlaku hari ini isu banjir kilat dan sebagainya adalah projek-projek lama
kerana bagi projek baru, mereka perlu mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan.
Ada pihak mengatakan menerusi sistem baru ini kuasa PBT dikurangkan?
KA TING: Sebenarnya kita tidak meminda sebarang undang-undang untuk
mengambil alih kuasa PBT. Sistem baru ini tidak melibatkan kuasa cuma kita
mengatur semula proses dan urusan permohonan mengikut konsep pusat sehenti.
Jika kuasa PBT yang sedia ada ini digunakan dengan baik, mereka tidak perlu
risau tentang kehilangannya. Yang dibimbangkan ialah kuasa itu tidak
diselaraskan dengan betul, direalisasikan dan tidak mempunyai koordinasi di
antara jabatan. Maka berlaku pertindihan dan perulangan.
Apa cabaran terbesar dihadapi sekarang?
KA TING: Memastikan pelaksanaannya benar-benar membuahkan hasil. Ini satu
tanggungjawab bersama antara Kerajaan Persekutuan, negeri dan PBT. Tanpa
kerjasama semua, kita tidak akan berjaya.
Mesej kepada pihak-pihak terbabit?
KA TING: Ini adalah satu anjakan paradigma dalam meningkatkan sistem
penyampaian awam dan seterusnya daya saing negara. Adalah penting untuk kita
sama-sama memastikan negara mampu menarik lebih banyak pelaburan kerana
faedahnya kepada rakyat dan Malaysia tidak ketinggalan dalam berhadapan
dengan cabaran globalisasi yang hebat. Kalaupun tidak kita mampu bersaing
dengan negara maju lain, sekurang-kurangnya setanding dengan negara-negara
jiran. Mereka telah mengurangkan kerenah birokrasi, menawarkan banyak
insentif kepada para pelabur. Jika Malaysia tidak bertindak dengan cepat dan
berkesan, kita akan ketinggalan. |
