Konsep bina, jual untungkan pembeli
Berita Harian 09/07/2006

RUMAH terbengkalai dan kes pemaju gagal menyiapkan projek mengikut jadual mendorong kerajaan memperkenalkan konsep baru - bina dan jual - diharap dapat melindungi hak pengguna. Menerusi konsep ini, pembeli dikenakan bayaran pendahuluan 10 peratus daripada harga rumah, manakala baki 90 peratus dibuat selepas rumah siap dibina. Wartawan Berita Minggu, RASID RAHAMAN dan NOR AKMAH MAT YOUB menemu bual Presiden Persatuan Pembeli Perumahan (PPPP), Brig-Jen (B) Datuk Goh Seng Toh untuk mendapatkan pandangannya mengenai kelebihan konsep baru itu.

BOLEHKAH Datuk jelaskan mengenai konsep baru ini dari sudut pembeli.

Kita perlu menjelaskan kekeliruan yang berlaku sekarang. Apa yang hendak dijelaskan Timbalan Perdana Menteri, Datuk Seri Najib Razak mengenai konsep baru ini ialah bina dan jual dengan pembeli dikenakan bayaran pendahuluan 10 peratus, manakala bakinya 90 peratus dibuat selepas projek itu siap. Perkataan lebih mudah disebut 10:90. Wang pendahuluan ini pula disimpan orang tengah, iaitu peguam.

Menerusi konsep ini juga, pembeli yang ingin membatalkan perjanjian itu, bayaran 10 peratus dibuat sebelum ini dirampas pemaju. Bagaimanapun, pembeli boleh menuntut kembali bayaran 10 peratus itu bersama faedahnya daripada pemaju jika mereka gagal menyiapkan projek terbabit. Ia jelas menunjukkan pembeli dapat perlindungan secukupnya.

Inilah perbezaan antara konsep baru dan konsep diamalkan pemaju perumahan sekarang. Bagi konsep sekarang, kalau pemaju gagal atau projek terbengkalai, wang yang sudah dibayar pembeli hangus dan mereka tidak dapat semula wang. Kalau hendak ambil tindakan mahkamah pun tidak berguna kerana pemaju sudah muflis.

Ia bermakna kenyataan dibuat bekas Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (Rehda), Datuk Jeffrey Ng mengenai konsep baru itu tidak tepat.

Memang tidak tepat. Ramai pembeli keliru, lebih-lebih berhubung pengumuman Rehda bahawa menerusi konsep baru itu harga rumah naik sehingga 100 peratus. Ini semua tidak berasas.

Tidak dinafikan harga rumah naikakan setiap tahun tetapi ia bergantung kepada lokasi. Contohnya di Bandar Utama Damansara, tidak mustahil harga di kawasan itu naik sehingga 100 peratus kerana kawasan itu elit.

Kenaikan harga itu bukan disebabkan konsep bina dan jual yang diperkenalkan kerajaan. Ia hanya cara pihak tertentu yang cuba menakutkan pembeli dan kerajaan supaya kerajaan tidak melaksanakan konsep itu. Kebanyakan pemaju tidak mahu melaksanakan konsep 10:90 kerana ingin meneruskan konsep dilaksanakan sekarang ini.

Apakah kelebihan yang diperoleh pemaju jika mereka terus mengamalkan konsep sekarang.

Pada masa ini, mereka menjalankan projek menggunakan duit pembeli. Risiko juga kurang jika mereka menggunakan cara ini. Mereka jual, kemudian bina. Pembeli yang ingin membeli rumah diwajibkan membayar deposit 10 peratus daripada harga asal rumah dan bakinya secara tunai atau membuat pinjaman bank. Bagi yang membuat pinjaman bank, pihak bank akan membuat bayaran kepada pemaju mengikut fasa sehingga projek itu siap. Pemaju lebih berminat melaksanakan konsep sekarang kerana tidak perlu mengeluarkan wang sendiri. Semua perbelanjaan projek itu ditanggung pembeli menerusi pinjaman perumahan yang dibuat. Ia bermakna pembeli yang terpaksa membayar faedah pinjaman bank, bukan pemaju.

Konsep sekarang juga memudahkan pemaju mengambil kesempatan menipu bank dengan membuat tuntutan awal. Contohnya, ketika projek pembinaan berjalan 40 peratus, pemaju boleh membuat tuntutan sehingga 60 peratus selepas mendapat sokongan arkitek. Pembeli tidak berhadapan dengan masalah jika projek itu siap, tetapi ia boleh memberi kesan buruk jika projek terbabit terbengkalai.

Menerusi konsep sekarang, apakah cara melindungi pembeli.

Tidak ada cara boleh melindungi pembeli. Jika projek terbengkalai pembeli tetap perlu membayar balik pinjaman perumahan berserta faedahnya. Bayangkan bagaimana jika pemaju muflis, pembeli juga terpaksa menanggung beban. Bank akan mengambil tindakan mahkamah kepada pembeli, bukan pemaju.

Ada pihak yang mendakwa menerusi konsep baru ini, harga rumah akan meningkat sehingga 100 peratus.

Harga rumah tidak akan meningkat sehingga 100 peratus. Harga rumah hanya akan naik sehingga lima dan tujuh peratus, bukan 50 hingga 100 peratus. Jika harga rumah naik sehingga 100 peratus bukan disebabkan konsep baru ini, sebaliknya kerana lokasi. Ia mesti diterangkan dengan jelas.

Kenapa ada pihak berusaha menggagalkan konsep baru diperkenalkan kerajaan ini.

Mereka tidak bersetuju kerana ingin mengelakkan pemaju menghadapi risiko. Risiko konsep jual dan bina ditanggung pembeli, manakala pemaju hanya sedikit menerima kesan. Ia disebabkan mereka boleh menggunakan wang pembeli untuk membina rumah bukan menggunakan inisiatif sendiri seperti meminjam bank.

Kita tidak mahu sistem menggunakan wang pembeli untuk mendirikan rumah, sebab itu mereka menentang konsep baru ini daripada dilaksanakan. Mereka menggunakan taktik menakutkan kerajaan dengan mengatakan harga rumah akan naik jika melaksanakan konsep baru ini.

Mereka mendakwa pembinaan rumah berkurangan kerana pemaju enggan menanggung risiko tinggi. Mereka juga mendakwa industri besi, simen dan pasir akan terjejas jika meneruskan konsep baru ini.

Cara sekarang memberi banyak manfaat kepada pemaju. Disebabkan itu, mereka tidak mahukan konsep baru dan cuba sedaya upaya menghalangnya supaya kerajaan tidak melaksanakannya. Mereka turut mengelirukan konsep 10:90 serta bina dan jual. Mereka juga menggunakan isu pemaju Bumiputera terpaksa gulung tikar jika kerajaan meneruskan konsep baru ini.

Sebenarnya ia tidak membabitkan sama ada pemaju kecil atau besar, Bumiputera atau tidak yang penting adalah projek. Bagi saya, bank sentiasa membantu jika ia memang memberi pulangan, pemaju cuma perlu menunjukkan kesungguhan.

Bagaimana nasib pemaju kecil jika konsep baru ini diperkenalkan.

Sebenarnya tiada beza pemaju besar atau kecil. Jika mereka pemaju kecil, mereka perlu membuat projek yang kecil. Ia kurang risiko. Paling berisiko ialah syarikat besar yang melaksanakan projek besar. Projek kecil sebenarnya lebih selamat dan kebanyakan projek terbengkalai ialah projek besar.

Konsep 10:90 dikatakan memberi keuntungan lebih kepada pihak bank. Apa pendapat Datuk.

Keuntungan diperoleh daripada pemaju hanyalah untuk jangka masa pendek dan sedikit. Yang menguntungkan ialah daripada pembeli kerana tempoh pembayaran ada yang lebih 25 tahun.

Kita perlu sedar, rumah dalam pembinaan tidak mempunyai nilai. Rumah yang belum siap tiada siapa hendak beli? Menerusi konsep baru ini, kita dapat asingkan pinjaman perumahan antara pemaju dan pembeli. Ia merendahkan risiko kepada pembeli kerana kalau projek itu gagal, bank boleh mengarahkan pemaju lain, menyiapkan projek itu. Ia menyebabkan projek terbengkalai kurang dan jika terbengkalai juga, kerja pemulihan lebih mudah dilakukan.

Adakah Datuk setuju menerusi konsep baru ini pihak bank menerima lebih manfaat, iaitu faedah pinjaman yang diperoleh daripada pemaju dan pembeli.

Ia sebenarnya bergantung kepada berapa banyak pembeli membuat pinjaman. Dengan cara ini, bank boleh bekerjasama dengan pemaju untuk memberi insentif kepada pembeli. Mungkin kita boleh memberi diskaun, ia lebih banyak memberi faedah. Menerusi konsep sekarang ini banyak kekeliruan berlaku. Jika projek terbengkalai itu mimpi buruk kepada pembeli.

Walaupun konsep ini cuba diperkenalkan beberapa tahun lalu, tetapi sehingga sekarang kurang mendapat sambutan?

Sekarang ini ramai tidak faham konsep ini dan ada pula pihak cuba mengelirukan orang ramai kerana tidak mahu ia dilaksanakan. Konsep diamalkan sekarang banyak memberi kesilapan kepada kita. Ia memberi keuntungan lumayan kepada pemaju dan disebabkan mereka sudah selesa dengan keadaan itu, mereka tidak mahu berubah walaupun ia menindas pembeli.

Seperti saya katakan tadi, pelbagai alasan diberikan pemaju apabila diminta melaksanakannya. Itu cuma alasan mereka, lagipun semua itu sudah termasuk dalam keuntungan mereka. Siapa mahu keluar daripada zon selesa?

Adakah Datuk bersetuju kerajaan perlu menyediakan pelbagai insentif kepada pemaju bagi memastikan mereka melaksanakan konsep baru ini.

Kita boleh bincang mengenai insentif boleh ditawarkan kerajaan jika mahu meneruskan konsep ini. Contohnya, memberi kelulusan yang cepat tanpa melalui birokrasi melampau. Kerajaan Pusat juga boleh memujuk kerajaan negeri supaya meluluskan dengan cepat untuk membantu melaksanakan konsep ini. Kita perlu memikirkan bagaimana saluran yang cepat itu betul-betul cepat bukan perlu melalui prosedur panjang sekali gus mengambil masa bertahun-tahun. Antara insentif lain yang boleh ditawarkan kepada pemaju jika memilih konsep ini ialah mereka mungkin boleh dikecualikan membina rumah kos rendah. Ia mungkin insentif yang baik.

Adakah industri ini boleh berkembang jika konsep baru dilaksanakan.

Sistem sekarang ini banyak menyusahkan pembeli dan disebabkan itu rakyat asing sangat kecewa dengan cara pembelian rumah di negara ini kerana kepentingan pembeli tidak dilindungi. Bagaimanapun, menerusi konsep baru ini, kepentingan pembeli dilindungi.

Mereka yang hendak membeli rumah termasuk rakyat asing lebih yakin. Industri ini pasti akan bertambah rancak kerana keyakinan yang wujud di kalangan pembeli, bukan seperti dakwaan pihak tertentu yang mengatakan industri pembinaan akan lumpuh.

Sehubungan itu, kerajaan wajar memastikan pemaju meletakkan harga rumah dengan kompetitif dan bersesuaian supaya tidak menindas mana-mana golongan. Sepatutnya bank dan pemaju serta kerajaan bekerjasama dalam masalah ini supaya pembeli tidak terus ditindas.

Jika banyak kebaikan diperoleh pembeli, kenapa konsep baru ini tidak dilaksanakan lima atau 10 tahun lalu.

Konsep 10:90 ini sepatutnya dilaksanakan sejak sekian lama lagi. Masalahnya, pembeli tidak mempunyai suara kerana tiada saluran menyuarakan masalah berkenaan.