Isu di sebalik dua konsep bina rumah

24/05/2004 Utusan Online Oleh Mohammad Yusof Abdullah

Pemilik rumah akan berasa amat bertuah jika peraturan baru konsep `bina dulu, jual kemudian' (bina-jual) menjadi kenyataan, kerana hartanah dalam bentuk bangunan mereka akan melambung harganya.

Tetapi, jika kita teliti semula kenyataan para pemimpin kita yang memberi pandangan dan keputusan mengenai cadangan peraturan ini, ia berpunca daripada masalah pembeli rumah terbengkalai yang hampir setiap hari disiarkan di TV.

Projek perumahan terbengkalai itu kebanyakannya berlaku ketika kegawatan ekonomi dahulu yang mana ramai pembeli sendiri kehilangan pekerjaan dan menarik diri daripada membeli, manakala sesetengah bank tiba-tiba memberhentikan pinjaman yang telah diluluskan untuk pemaju. Oleh itu dengan segala masalah timbul, maka hasilnya rumah terbengkalai.

Kalau di kaca TV, hanya pihak pembeli yang kita lihat rugi. Benarkah pembeli sahaja yang rugi kalau projek terbengkalai? Bagaimana dengan pemaju dan tuan tanah? Berapa juta wang telah dikeluarkan untuk membeli tanah dan membayar premium kepada kerajaan negeri sebelum memungut wang daripada pembeli.

Sebagai contoh yang penulis ketahui, di Setapak, sebuah projek seluas kira-kira tujuh ekar, lulus untuk membina 800 unit rumah kos sederhana, diperlukan membayar caj pembangunan sebanyak RM3.7 juta kepada Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Jika dikira kos tanah sebanyak RM12 juta, maka pemaju perlu keluarkan wang kira-kira RM16 juta sebelum membuat jualan.

Sekiranya sebanyak itu wang sudah dikeluarkan, hanya `orang gila' yang hendakkan projeknya terbengkalai.

Sebenarnya, soal kaedah konsep `jual dahulu, bina kemudian' (jual-bina) tidak timbul kerana pemaju membina dahulu berperingkat-peringkat dan kemudiannya dibayar mengikut sijil kelulusan arkitek dengan mengambil wang yang ada di dalam akaun Lembaga Pembangunan Perumahan (HDA).

Penulis adalah seorang pemaju kecil perumahan selepas berhenti kerja dengan sebuah syarikat pemaju yang amat aktif di Selangor dan Kuala Lumpur.

Penulis ingin membawa renungan isu ini supaya, sebelum kita menukar kepada konsep jual-bina kepada `bina-jual,' elok kita buangkan kemarahan apabila melihat rumah yang sudah siap, tetapi tidak sempurna buatannya.

Kita boleh lihat kajian kes ini yang melibatkan sistem jual-bina dan bina-jual kepada pembeli, pemaju, bank, kerajaan/kerajaan tempatan dan jabatan-jabatan teknikal berkaitan serta ekonomi negara.

Misalnya, sebuah pemaju membeli sebidang tanah di Cheras dan telah diluluskan oleh kerajaan negeri dan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) untuk membina 100 unit rumah teres dua tingkat. Harga jualan rumah ialah RM150,000 sebuah.

Rumah murah tidak dibina kerana buat masa ini, rumah murah dalam negeri telah jauh melebihi bilangan setinggan.

Konsep Jual-Bina

1. Pembeli

Mengikut konsep jual-bina, pembeli akan menandatangani perjanjian jual beli, biasanya akan membayar 10 peratus (RM15,000) dengan pelbagai cara yang ditawarkan oleh pemaju. Kemudian memohon pinjaman perumahan. Pembeli akan menunggu 24 bulan untuk rumah siap dan akan membayar faedah semasa kemajuan pembinaan. Sistem jual-bina kita di Malaysia ini amat kehadapan sehinggakan ada bank yang hanya mengenakan kadar faedah kurang dua peratus semasa pembinaan. Ini kerana telah biasa dan percaya dengan projek berkenaan.

2. Pemaju

Setelah mendapat segala kelulusan, pemaju akan meminjam sebanyak RM2 juta untuk pinjaman jejambat untuk memulakan projek ini. Dalam sistem sedia ada, sekurang-kurangnya 60 peratus rumah telah dijualkan dengan perjanjian jual beli ditandatangani dan disahkan oleh peguam terlibat, barulah wang ini dapat digunakan. Itu pun dengan sijil kerja siap yang disahkan oleh arkitek projek.

Untuk projek bersaiz sebegini, kira-kira RM9 juta hingga RM11 juta diperlukan untuk kerja-kerja bangunan dan infrastruktur bagi menyiapkan keseluruhan projek. Ini bermakna, 33 industri berkaitan pembinaan akan mendapat perniagaan baru (RM10 juta) dalam pasaran.

3. Bank

Pihak bank mendapat perniagaan baru sebanyak RM2 juta dari pemaju dan RM15 juta dari pembeli-pembeli, jumlahnya RM17 juta.

4. Kerajaan/PBT dan jabatan-jabatan lain

Kerajaan negeri mendapat pendapatan awal dengan mengenakan premium (kira-kira 25 peratus daripada harga pasaran tanah). PBT dengan segala caj dan sumbangan turut memperoleh pendapatan awal, begitu juga JPS, Lembaga Juruukur Malaysia dan Perbadanan Urusan Air Selangor (PUAS). Konsultan yang lain seperti arkitek, jurutera-jurutera juga mesti dibayar yuran mereka.

5. Ekonomi Malaysia

Kita berbangga dapat menyumbang bersama-sama kepada pertumbuhan ekonomi negara.

Punca utama projek lambat atau terbengkalai ialah aliran tunai projek. Dalam sistem jual-bina, kalau pemaju tidak mendapat pembeli lebih daripada setengah jumlah rumah, walau mengikut fasa sekali pun, adalah lebih baik dipulangkan wang para pembeli.

Konsep Bina-Jual

1. Pembeli

Pembeli akan membeli rumah tersebut dan dapat melihat hasil akhir. Harganya mengikut pasaran. Sekiranya ramai yang hendak membeli, maka harganya akan melambung. Tetapi, pembeli akan puas hati walaupun membayar dengan harga yang lebih.

Adalah lumrah buat masa ini, sekiranya membeli rumah jual-bina yang telah siap harganya akan lebih mahal dari harga pada permulaan projek. Ini bermakna, sistem bina-jual ini memang ada dibuat serentak dengan jual-bina.

Penulis ada membeli seunit apartmen di Seksyen 13 Shah Alam pada tahun 1988 dengan harga RM85,888. Selepas melihat pembinaan naik ke tingkat satu, rakan penulis pergi bertanya untuk membeli dan pemaju tersebut mengatakan telah habis dijual.

Tetapi, setahun kemudian, selepas sijil layak menduduki (CF) dikeluarkan, pemaju tersebut telah menjual dengan harga RM135,000 seunit.

2. Pemaju

Pinjaman jejambat RM2 juta tidak cukup, maka pihak pemaju akan meminjam lebih. Yang paling senang jika dapat meminjam keseluruhan kos projek kira-kira RM10 juta. Sekiranya wang ini tersedia, lebih cepat projek boleh disiapkan. Cuma, faedah bank adalah ke atas RM10 juta. Ia boleh menjadi RM12 juta dalam masa dua tahun.

Masalah yang paling kritikal bagi pemaju bukan lagi pungutan wang daripada pembeli semasa pembinaan.

3. Bank

Bank mendapat perniagaan baru sebanyak RM10 juta melalui pinjaman pembinaan dan RM15 juta, jumlahnya RM25 juta. Tetapi, dengan RM10 juta pinjaman pembinaan ini, jika digunakan mengikut sistem sedia ada jual-bina, bank akan dapat menjana empat projek lain yang bersaiz sama, iaitu RM10 juta pinjaman pembinaan dan 5 x RM15 juta, jumlah keseluruhan RM85 juta perniagaan baru.

Perlu juga diingatkan, melalui sistem sedia ada, dengan RM10 juta ini, bank boleh menjana ekonomi untuk 33 industri terlibat dengan pembinaan sebanyak RM50 juta, tetapi sistem bina-jual hanya RM10 juta sahaja.

4. Kerajaan/PBT

KPKT tidak perlu memantau projek. Rumah sudah siap, tidak ada masalah akan timbul.

5. Ekonomi Malaysia

Penulis berada di kota London pada 1989. Banyak rumah dan bangunan siap kosong kerana kegawatan. Ada lagi yang masih kosong hingga ke hari ini.

Cuba kita renungkan bersama, mana lebih parah kepada ekonomi Malaysia sekiranya berlaku kegawatan ekonomi, projek perumahan terbengkalai atau projek perumahan siap tetapi tidak laku?

Perlu juga kita ingat, konsep jual-bina, amat kurang dapat dispekulasikan oleh pemaju. Pembeli yang untung sekiranya membeli terlebih dahulu sebelum rumah itu siap. Jika rumah disiapkan dahulu kemudian baru boleh dijual, kita akan melihat pemaju-pemaju seperti di Taiwan akan timbul dengan banyaknya.

Sekiranya kerajaan membuat dasar bina-jual, banyak pemaju akan mencari modal dari luar negara. Penulis tidak nampak bank akan memberi RM10 juta pinjaman untuk membuat contoh projek di Cheras. Di mana hendak mencari sandaran sebanyak RM10 juta?

Salahkah kita menggunakan acuan sistem jual-bina ini, dengan kepincangan sama-sama kita baiki dari semasa ke semasa. Melalui konsep ini, kita dapat membina lebih banyak rumah dan pembeli tidak khuatir dan terdedah dengan spekulasi ganas.

* Mohammad Yusof Abdullah ialah seorang pemaju perumahan